Первое, с чего необходимо начать, выбирая земельный участок под строительство дома - это определение наиболее подходящего для вас района города или пригорода. Этот выбор будет зависеть от совокупности нескольких факторов.

Необходимо проанализировать ежедневные перемещения вашей семьи по дороге на работу, учебу, досуг и прочее, с целью оптимизации дальнейших временных и финансовых затрат при проживании в собственном доме. Иногда участок в черте города может стоить незначительно дороже, но в дальнейшем позволит вам избежать значительных трат. А иногда, разница в цене на участок в пригороде может быть такой существенной, что будет выгоднее использовать ее, на приобретение дополнительного транспортного средства для членов семьи.

Также стоит учесть экологическую составляющую местоположения участка. Ознакомившись с розой ветров вашего населенного пункта, можно проанализировать самые неблагоприятные районы, которые регулярно насыщаются вредными выбросами производственных предприятий и другими источниками загрязнения.

Детальное знакомство с районом желательно начать с обращения к местной администрации и соответствующие государственные органы, курирующие земельный вопрос. У них вы сможете получить необходимую информацию о вашем земельном участке. Вас должно интересовать всё, начиная от кадастра земли и планирования до резервирования, зонирования и т.п.

Можно также обратиться к профессиональным игрокам рынка - риэлторам, строительным компаниям и прочее, которые специализируются на подобных вопросах и предоставляют участки. Это позволит получить определенные гарантии перед покупкой и избежать подводных камней. Консультация как правило бесплатная, либо стоит символическую сумму, но на этом лучше не экономить.

Например в таких городах как Уфа, Стерлитамак, Салават, Ишимбай, Мелеуз, Кумертау, Октябрьский, Анапа, Воронеж, Борисоглебск, Лиски, Тамбов, Мичуринск, Липецк, Елец, Курск, Железногорск, Орел, Оренбург специалисты нашей компании с удовольствием проконсультируют о преимуществах покупки земельного участка в том или ином районе.

Желательно также пообщаться с будущими соседями и поинтересоваться о перспективах данного района, о ситуации вообще. Есть ли какие либо проблемы?

Размеры участка под строительство необходимо выбирать с учетом размеров будущего дома. Оптимальным считается соотношение площади застройки к площади участка - 1 к 10. Эта площадь позволит вам найти место для размещения клумб, огорода, сарая, летней кухни, бассейна, беседки и других хозяйственных построек, а также всего того, чего душа пожелает. Минимальным, для строительства индивидуального жилого дома, на наш взгляд стоит считать участок размером 6 соток.

Кроме того, необходимо учесть ликвидность вашего будущего объекта недвижимости. Дорогой дом на дешевом и маленьком участке, также как и бюджетный дом на дорогом месте - это будущий неликвид.

При этом необходимо понимать, что участок больших размеров требует более существенных денежных, временных и физических затрат. Облагородить большую площадь, а также регулярно ухаживать за ней значительно сложнее. Таким образом, если вы выбираете земельный участок больших размеров, вы должны разумно рассчитать свои возможности. Преувеличивать их – не самое лучшее решение, так как неухоженный и поросший сорняками участок – это совсем не то, о чем вы могли мечтать.

Квадратная. Этот вариант считается оптимальным для строительства дома. На участке квадратной формы удобно вести строительные работы и заниматься хозяйством в будущем. Недостатков у такой формы участка практически нет, к тому же, логика квадратной формы вдохновит на аккуратное ведение всего хозяйства.

Узкий или длинный участок обладает некоторыми недостатками. Например, соседи будут находиться близко к вам, где бы вы не разместились, а это понравится не каждому. Таким образом, вам нужно будет по периметру ставить высокий забор. Такой участок принесет немало дискомфорта тем, кто любит уединение, и не желает подпускать соседей близко к своему дому.

К тому же выбор проектов домов, подходящих для узких участков ограничен. Однако с помощью озеленения и зонирования можно создать уникальные эффекты, например, разместить на участке длинный виноградник, или сад в перспективе. В глубине участка можно соорудить еще один небольшой домик или бассейн.

Участок угловой формы, хорошо изолирован от соседей, но он обычно граничит с проезжей частью, что не исключает постоянное движение транспортных средств мимо вашего дома. Также вам не удастся оградить себя от любопытных взглядов прохожих. Удобен в плане размещения забора и ворот, он более изолирован, поскольку соседи могут быт только с двух сторон (из четырех). Однако при угловом участке вам не избежать любопытных взглядов со стороны проезжей или пешеходной части, к тому же ограждение со стороны дороги нужно обустроить как можно надежнее, садовые деревья близко к забору лучше не высаживать.

Вы можете купить землю у другого владельца - физического лица. Можете купить у девелопера нового поселка (хотя сама сделка де-юре может быть проведена, как покупка у физического лица). А также, есть возможность покупать напрямую у муниципалитетов на торгах (часто про такие сделки говорят, что «земля покупается у государства»).

Покупка у физического несет все риски подобных сделок (угроза «некачественных» документов, ущемления прав третьей стороны при сделке и т.д.)

Организованный коттеджный поселок (если только покупаете не на последних стадиях) сопровождается риском недостроя. Полюс есть риск высоких платежей за обслуживание (как правило, пока поселок строится, за обслуживание платить не надо, а потом жителей ошарашивают высокими тарифами).

Что касается торгов, то участие в них требует определенных навыков и свободных средств, которые будут внесены в качестве залога. К тому же далеко не всегда на торги будут выставляться те участки, которые вам потенциально подходят, либо вы не захотите ждать годами в надежде получить участок в выбранном районе. Также можно попытаться сформировать и вывести интересующий вас участок на торги, но это уже совсем "высший пилотаж", без гарантии результата.

В настоящее время достаточно много муниципальной земли продается на торгах. Актуальную информацию о проходящих торгах можно узнавать на сайте torgi.gov.ru, где публикуются сведения о торгах, проводимых государством по всей России.

Участвовать в торгах могут юридические лица, и граждане. Достаточно подать заявку с приложением копии паспорта и уплатить задаток, который будет возвращен, если участник торги не выиграл. Если торги проводятся в электронной форме, также необходимо иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Обнаружив интересный участок на торгах, необходимо его внимательно изучить. Для этого можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта», размещенным на сайте Росреестра, и определить местонахождение участка.

Обязательно нужно выехать на участок, определить его границы на местности, оценить его транспортную доступность, в том числе зимой, внимательно осмотреть окружение и возможное присутствие рядом промышленных или сельскохозяйственных предприятий, объектов инфраструктуры и коммуникаций.

Необходимо обратить внимание на категорию и вид разрешенного использования земли: в отношении участков, предназначенных для частного строительства, самым ценным считается «индивидуальное жилищное строительство». Также нужно узнать допустимые параметры строительства, указанные в Правилах землепользования и застройки.

Огромное значение имеет возможность подключения коммуникаций (в первую очередь, электричества и газа), т.к. стоимость участка с коммуникациями и без них может существенно различаться.

ИЖС, ДНП, ЛПХ и СНТ— четыре аббревиатуры, под которыми скрываются разные виды участков и разные возможности использования: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания. Давайте разберёмся что за ними стоит.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Земля под ИЖС — всегда в черте населенных пунктов. Предназначена для строительства домов. Постройки здесь должны иметь высоту не более 12 м или 3 этажей. Банки без проблем оформляют под нее ипотеку. В доме на участке ИЖС можно прописаться (так как у него есть почтовый адрес). Здесь есть необходимая инфраструктура, ответственность за создание которой — у администрации населенного пункта.

ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки ЛПХ предназначены для производства сельхозпродукции. Если участок расположен в населенном пункте, на нем можно построить дом. Участки ЛПХ часто находятся за пределами города, но не обязательно за чертой населенных пунктов. Основная цель их приобретения — для ведения личного хозяйства (на них разводят животных, птиц или выращивают сельхозкультуры).

ЛПХ, находящиеся в пределах населенных пунктов, называются «приусадебными участками». На таких не запрещено строить дома даже для постоянного проживания, а также хозяйственные сооружения.

ЛПХ, расположенные за чертой населенных пунктов, называются «полевыми участками». Здесь любое строительство — под запретом. Участки используются только для сельхоздеятельности.

На ЛПХ можно оформить ипотеку. Налоговая ставка на ЛПХ втрое ниже, чем на ИЖС. Приусадебный участок в отдельных случаях можно перевести в ИЖС, тем самым увеличив его стоимость.

ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Это объединение нескольких дачных участков, на каждом из которых собственникам необходимо поставить небольшой дом. Огород или сад — по желанию владельца. Участки ДНП могут располагаться как в населенных пунктах, так и за их пределами.

Раньше ДНП находились исключительно за чертой населенных пунктов, на сельхозземлях. Сегодня закон разрешает разные варианты. Если участок ДНП расположен в населенном пункте, в доме можно зарегистрироваться. Ипотека для приобретения дачи — не охотно выдается банками. Инфраструктура здесь в большинстве своем развита слабо. Сложности с регистрацией в доме.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Это объединение из нескольких участков для ведения земледельческой деятельности, а не для отдыха (как в ДНП). Наличие дома здесь возможно, но не обязательно. СНТ могут располагаться только вне населенных пунктов и на более плодородной земле.

Участки СНТ — территория, отведенная для выращивания сельскохозяйственных культур. Все остальные занятия здесь вторичны. На земле СНТ не запрещено возводить дома и постройки для хранения урожая. Садовые товарищества часто расположены вне населенных пунктов, но зачастую вблизи них. Поэтому владельцы участков имеют доступ к необходимой инфраструктуре. Земельные участки СНТ как правило дешевле, но у покупателя могут возникнуть сложности с подведением коммуникаций, а также в основном такие районы имеют очень узкие проезды. Банки не охотно берут в залог такие участки. По документам все дома в СНТ считаются дачными, и это отражается на их стоимости. Подведение коммуникаций оплачивает собственник.

С 1 января 2019г. в действие вступили новые редакции Земельного, Градостроительного, Жилищного кодекса, закона об ипотеке, которые существенно изменяют представления о земельных участках. Исчезают понятия «дача», «дачный участок», «дачное объединение». Остаются только «садоводческие» и «огороднические» некоммерческие товарищества.

На земле для ведения садоводства можно возводить капитальный жилой дом. Требования к нему, как и в случае с ИЖС – не больше трех надземных этажей (но не выше 20 м). Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи.

На землях для огородничества можно возводить только некапитальные сооружения, то есть без фундамента.

Так же важно, что теперь садовый дом можно признать жилым домом (если он отвечает всем техническим регламентам, предъявляемым к жилым домам) и – наоборот (если только никто не живет в этом доме постоянно). Эта процедура регламентируется постановление правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». В жилом доме можно получить постоянную регистрацию.

Идеальный участок для строительства дома должен быть плоским, расположенным на возвышенности, в крайнем случае, на верхней части склона. Форма – квадратная, или прямоугольная, соотношение сторон 1:2, ориентация – с востока на запад. В реальности такие идеальные параметры почти не встречаются. Чем придется жертвовать, решать вам – смотрите по ситуации.

Например обычно овраг, пересекающий участок, однозначно считается бракующим фактором. Но, если сам земельный надел расположен в уединенном месте, участок большой, а цена низкая, возможно, это для кого-то окажется преимуществом, позволив реализовать интересный ландшафтный проект. Но стоит учитывать, что сильный уклон повлечет дополнительные затраты на вывод ноля фундаментов строений в горизонт. Это значительные расходы, и иногда выгоднее доплатить за более ровный участок.

Что однозначно должно насторожить: так это угроза регулярного затопления. Такое случается в поймах рек и озер, которые весной могут разливаться очень сильно, и в местах с высоким уровнем грунтовых вод. При прочих равных выбирайте участок, расположенный выше. Уровень грунтовых вод важен при проектировании будущего дома: если он выше 2-х метров, лучше отказаться от оборудованного подвала или цокольного этажа, т.к. гидроизоляция потребует больших затрат. Слишком глубокое залегание может сделать невозможным обустройство колодца. Бурение же скважины – это затраты другого порядка. В некоторых водоохранных зонах бурение скважин вовсе запрещено.

Участки на краю обрыва бывают очень живописны, позволяют построить дом с фантастическими видами. Но мягкие осадочные породы однажды могут обвалиться. Здесь большое значение будут иметь характеристики грунта. В любом случае это дополнительный риск и расходы.

Профессиональными девелоперами соотношение затрат на земельный участок и строительство дома обычно не раскрывается. Но, ориентировочно земля должна стоить около 25 % от стоимости всего проекта. Ориентируйтесь на эти цифры, когда займетесь поиском.

Жизненные обстоятельства постоянно меняются, и стоит учитывать что ваша будущая недвижимость является финансовым капиталом и ее ликвидность может значительно в будущем упростить вам жизнь, и при необходимости сделать продажу быстрой и выгодной. Поэтому стоимость участка и возводимого сооружения должны соотноситься между собой. Это же касается выбранной площади и технологии строительства будущего дома.